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01/12/2007

Le sort du vieux quartier juif de Budapest, sa situation actuelle - un article d'Anna Perczel - XI - Y avait-il de l’argent pour la réhabilitation ?

  

XI - Y avait-il de l’argent pour la réhabilitation ?

Depuis presque 16 ans tout ce qu’on entend c’est qu'il n'est pas possible de conserver les vieux quartiers, car ils sont dégradés et qu’on n'a pas l'argent nécessaire à leur rénovation. Lorsque chez nous on parle de "développement immobilier", il s’agit uniquement de démolition de la plupart des vieux édifices et la construction à leur place d’immeubles beaucoup plus grands. C’est considéré comme la seule voie possible, comme une sorte de formule magique. Le sort des quartiers anciens est alors déposé entre les mains de quelques investisseurs, car c'est eux qui ont l'argent ou plutôt la possibilité d'obtenir des crédits bancaires, ils pourront résoudre tous les problèmes, c’est-à-dire qu’ils démolissent et construisent. On peut entendre ce raisonnement particulièrement souvent dans le cas du vieux quartier juif de Pest où sur la base de cet argument on fait disparaître systématiquement et avec désinvolture toutes les valeurs qui se sont formées pendant les 200 ans d'histoire du seul quartier commerçant juif de la ville et qui y subsistent encore, malgré les graves changements historiques et malgré les destructions de la guerre.

Conformément à cette approche, la réglementation urbaine en vigueur permet une densité du bâti (coefficient d’occupation des sols de 6) soit plusieurs fois la densité du bâti actuel du quartier par ailleurs protégé (coefficient d’occupation des sols de 2-2,5). On comprend bien que si l'on construit des édifices à huit étages à la place de ceux à 2-3 étages, l'affaire est profitable. La municipalité a une autre pratique générale, plus avantageuse même du point de vue des investisseurs: elle ne lance aucun appel d'offre dans le cas des immeubles dont la valeur est inférieure à un milliard de forints (environ 4 millions d’euros), mais elle les cède selon des accords personnels à un prix très bas à l'acheteur de son choix. Si l'acheteur doit supporter les dépenses liées à l'expulsion des locataires, il peut les déduire du prix d’achat, il ne reste donc rien à la municipalité.

Un changement important pourrait survenir si la municipalité ne vendait pas les maisons à l'insu des habitants et des locataires des magasins pour qu'ils soient expulsés souvent de force, mais par appartement et magasin, aux locataires qui les occupent, ainsi elle pourrait obtenir plus d'argent immédiatement, dans un souci de transparence comptable.

Depuis 2002 la municipalité du VIIème arrondissement s'est ainsi débarrassée de 47 propriétés immobilières (dont au moins 13 ont été vendus à un seul acheteur pendant la première vague de vente!). Certains d’entre eux étaient des terrains vides, mais la plupart était des immeubles d'habitation. Selon la loi sur l'habitat de 1995, l'argent de la vente d’immeubles d'habitation et d’appartements doit seulement être utilisé pour la réhabilitation! Étant donné que malgré les dispositions de la loi concernant l'utilisation de l'argent et du patrimoine publics, jusqu'en 2005 on n'a nulle part mis en évidence publiquement la somme obtenue de la vente des immeubles, on ne peut que faire des suppositions concernant les revenus obtenus de la vente des 47 immeubles. En connaissant la somme de quelques contrats immobiliers (les sommes connues tournent autour d'un prix approximatif de 116 000 Ft/m2) et en généralisant, bien sûr, la somme résultant de la vente des 47 immeubles est de plus de 10 milliards de forints (en supposant que la municipalité a reçu ou recevra éventuellement l'argent ). Cependant, la somme aurait été beaucoup plus importante dans le cas d'un appel d'offre publié.

En vertu de la même loi sur l'habitat, la moitié du revenu obtenu de la vente d'un appartement doit être versé au Fonds de Réhabilitation Urbaine de la Capitale. Les arrondissements peuvent ensuite solliciter des subventions auprès de ce fonds, utilisable seulement pour des réhabilitations. La somme sollicitée peut être un multiple de celle versée. Cette obligation de versement se rapporte également à la somme résultant de la vente d'un seul appartement à son locataire et à celle résultant de la vente de plusieurs appartements d'une maison à la fois, à un seul propriétaire. Le VIIème arrondissement a jusqu'ici négligé cette obligation (ainsi que le VIème arrondissement), et il n'a jamais utilisé les ressources du Fonds.

Dans le cas du VIIème arrondissement, la capitale a estimé la somme totale non-payée résultant de la vente individuelle d’appartements aux locataires à 2,5 milliards de forints jusqu’en 2002.

En 2005 la capitale a offert 1,4 milliards de forints au VIIème arrondissement pour commencer la mise en oeuvre de la réhabilitation du quartier juif, à condition qu'il le déclare « zone de réhabilitation » et qu'il interdise les modifications! Jusqu'à aujourd'hui, l'arrondissement n'a pas sollicité cette somme.

Naturellement, la réhabilitation de la zone entière coûte plus que la somme obtenue des ventes des appartements et des immeubles, le fonds de la capitale ne suffirait pas à la rénovation de tous les immeubles collectifs privés ou appartenant à la municipalité, et une vraie réhabilitation est beaucoup plus que la rénovation individuelle des édifices. La réhabilitation est un processus long et complexe, qui dure des années et même des décennies ; il peut être divisé en phases de plusieurs années et financé par plusieurs sources. De toutes façon il y aurait eu de l'argent pour commencer le processus, pour montrer les intentions, si une volonté, une conception et un plan avaient existé. Si la municipalité avait dépensé environ 300 millions de forints par an, soit le produit des immeubles vendus ici (les sommes obtenues pour les maisons vendues oscillent entre 100 millions et 700 millions sur le papier – en fonction des dimensions de l'édifice) pour la réhabilitation totale d'une maison d'habitation par an, somme à laquelle la capitale aurait également contribué, alors il y aurait déjà un minimum de 15 maisons d'habitation - propriétés municipales - rénovées dans ce quartier. Et l'arrondissement se serait enrichi de quelques centaines d'appartements propriétés municipales.

L'arrondissement subventionne toutefois dans une certaine mesure les demandes de réhabilitation présentées par les copropriétés (en 4 ans 370 millions forints de subvention et 1518 millions forints de crédit), mais il est très étonnant qu'après la vente de 47 immeubles on n'aie eu de l'argent au total que pour la rénovation de trois façades en 15 ans!

Dans un quartier historique tellement spécial, unique, faisant partie du patrimoine mondial, aussi proche du centre ville, les investisseurs qui investissent dans le long terme seraient associés depuis longtemps à une transformation commencée par la rénovation des immeubles d'habitation de la municipalité et qui aurait suivi un vrai programme de réhabilitation. Malgré les conditions tellement défavorables, le manque de programme et les intérêts contraires, il y en a déjà eu quelques exemples (9, rue Király), et il y en aurait eu plus encore, si la municipalité n'avait pas opposé aux investisseurs qui voulaient rénover une fin de non-recevoir, mais si au contraire elle les avait soutenus, ou si elle avait lancé un appel d'offre au moins une seule fois.

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